부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법과 상속

부동산상속사례

법무법인(유한)태승 e상속연구센터
김예니 변호사

1. 특별조치법이란?

상담을 하다보면 형제자매나 작은아버지 등이 ‘특별조치법’에 의해 아버지 재산을 일방적으로 가로채갔는데, 이에 대한 구제방안을 문의하시는 상담이 종종 있습니다.

이에 관하여 좀 더 자세히 살펴보면, 위에서 말하는 ‘특별조치법’이란 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」이며, 가장 최근에 시행된 것은 2006. 12. 26.에 시행되어 2007. 12. 31.까지 그 효력이 있던 법률 제8080호 ‘특별조치법’이며, 그 이전에도 1978년과 1993년에 한시법으로서의 부동산 소유권 이전등기등에 관한 특별조치법이 시행되었던 바 있으며, 그 밖에 「임야소유권이전등기에관한특별조치법」도 시행된 바 있습니다.

이 법은 1995. 6. 30. 이전에 매매·증여·교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산이나 상속받은 부동산, 그리고 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 적용되며, 이 법 시행 당시 소유권보존등기가 되어 있지 아니하거나 등기부의 기재가 실제 권리 관계와 일치하지 않았던 부동산을 용이한 절차에 따라 등기할 수 있게 함을 그 목적으로 하는 것입니다.

한마디로 정리하면, 과거 등기부의 소유권 기재사항이 실제 권리자와 일치하지 않아 재산권이나 소유권 행사를 제대로 못하고 있는 실제 소유자가 보증서와 확인서를 발급받아 간편하게 등기신청을 하는 제도인 것입니다.

과거에는 부동산을 매입하거나 상속하여 오랜 기간 동안 실소유자로 있으면서도 여러 가지 이유로 소유권이전등기를 미루는 사이 관련 서류 등을 분실하여 부동산등기법에 따른 정상적인 절차로는 등기를 경료하기 어려운 경우가 상당하였기에, 정부에서 구제책으로 이러한 특별법을 만들었던 것입니다.

참고로, 이 법은 2007년에 이미 그 시행이 종료되었으며 현재 시행중인 법 중 「부동산등기특별조치법」과 이름이 비슷하나, 「부동산등기특별조치법」은 부동산 매매 계약을 체결하고 그 계약에 따른 잔금 지급 등의 이행이 완료되면 60일 이내에 소유권이전 등기를 신청해야 한다는 것을 골자로 하는 법으로서, 위에서 말씀드린 ‘특별조치법’과는 전혀 다른 것입니다.

그러나 아직까지도 소유권 기재사항이 실제 권리자와 일치하지 않아 권리 행사를 제대로 하지 못하고 있는 경우가 많아, 이와 같은 경우를 구제하기 위하여 국회에서는 여러 의원들에 의하여 의안이 발의되어 있는 상태이나, 아직 국회에 계류 중으로 실제로 입법에 이르게 될지 여부는 알 수 없습니다.

상속등기

2. 특별조치법에 의한 상속침해

과거 특별조치법에 의해 소유권 이전등기를 하려면 우선 상속 및 매매, 증여 등을 원인으로 하는 실제소유자가 동·리별 보증인으로 위촉한 3명의 보증서를 첨부해 토지 및 건축물대장 관리관청에 확인서 발급을 신청하고, 보증취지 확인 및 현지조사를 해 2개월 동안 공고기간을 거친 후 해당 군수·구청장이 발급한 확인서에 의해 등기를 내야 했습니다.

그런데, 이와 같은 점을 악용하여 진정한 권리자가 아닌 사람이 허위의 보증인을 내세우는 등으로 등기를 무단으로 이전해 가는 문제점이 발생하였고, 아예 부동산 권리자와 관계없는 사람이 이러한 일을 꾸미는 외에도 공동상속인 중 1인이 모두 자신이 상속받은 것처럼 꾸며 단독으로 등기를 신청하는 일도 종종 발생했던 것입니다.

상속재산침해

3. 특별조치법에 따른 상속침해에 대한 구제방안 – 상속회복청구권

상속인 중 1인이 상속재산인 부동산을 상속등기에 갈음하여 부동산 특별조치법에 따라 모두 자신 앞으로 등기를 신청한 경우, 이와 같은 사실을 뒤늦게 알게 된 다른 공동상속인들은, 이 부동산에 대한 소유권 또는 지분권 등을 주장할 수 있었을 것입니다.

그런데, 이러한 주장은 결국 상속을 원인으로 소유권 등을 주장하는 것이며, 그렇다면 이러한 원인으로 소유권 말소 또는 이전 등기를 청구하는 소송은 ‘상속회복청구의 소’에 해당하는 것입니다.

한편 상속회복청구의 소는 제척기간이 10년이므로, 상속침해행위 즉 상속인 중 1인 또는 참칭상속인이 위 특별조치법에 따라 등기를 신청한 때로부터 10년 내에 반드시 소로써 청구를 해야 하는 것이고, 이 기간이 도과한 뒤 이러한 소를 제기하게 되면, 법원은 이 소송을 각하 합니다.

대법원도 공동상속인 중 1인이 상속등기에 갈음하여 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(법률 제4502호)에 따라 그 명의의 소유권이전등기를 경료한 경우에 그 이전등기가 무효라는 이유로 다른 공동상속인이 그 등기의 말소를 청구하는 소는 상속회복청구의 소에 해당한다( 대법원 1984. 2. 14. 선고 83다600, 83다카2056 판결, 대법원 1993. 4. 13. 선고 93다3318 판결 참조). 나아가 상속회복청구의 소에서는 법원이 제척기간의 준수 여부에 관하여 직권으로 조사한 후 기간도과 후에 제기된 것으로 판명되면 부적법한 소로 각하하여야 한다( 대법원 1993. 2. 26. 선고 92다3083 판결 참조)고 판시하였습니다.

결국 현재로서는 안타깝게도 공동상속인중 1인이 무단으로 상속재산을 특별조치법에 의하여 등기를 경료한 경우라도, 제척기간이 도과하여 상속회복청구의 소를 제기할 수 없을 것입니다.

따라서, 문의를 주신 대부분의 경우, 상속회복청구권 대상에 해당이 될지라도, 이미 기간이 도과되어 별다른 조치를 할 수 없는 경우가 대부분이었던 바, 상담을 주신 대부분의 의뢰인들은 억울함을 감내해야 할 수 밖에 없었습니다.

상속회복청구권

4. 예외적인 구제수단으로 약정에 기한 청구의 가능성

다만, 위 특별조치법 시행 당시 다른 공동상속인들이 상속인 중 1인이 단독으로 등기를 한다는 사실을 알았음에도, 그 상속인이 ‘일단 내 앞으로 등기를 한 뒤에 나중에 팔아서 나누어 주겠다’는 등의 약속을 하여 이를 용인하였는데, 이 상속인이 이러한 약속을 추후 거절하거나 이행하지 않았던 경우라면, 이러한 약속을 확정적으로 거절한 때에 기한이 도래한 것으로 볼 수 있을 것이며, 그로부터 10년이 지나지 않았다면 약정금을 지급할 것을 청구할 수 있을 것입니다.

실제로 법무법인 (유한) 태승에서는, 상속재산인 부동산을 일단 1인 앞으로 모두 등기한 뒤, 이 부동산을 매각하여 일부를 나눠 주기로 하여 다른 상속인이 이에 동의를 하였는데, 등기를 이전해 간 상속인이 매각을 차일피일 미루다가 급기야 ‘약정금은 부동산을 매각하면 주기로 한 것인데, 부동산을 팔지 않았기에 조건이 성취되지 않았으며, 약속한지 10년이 지나 소멸시효가 완성 되었다’는 주장을 하면서 지급을 거절하였던 사건이 있었습니다.

이에 법무법인 (유한) 태승에서는 의뢰인은 상대방이 부동산을 팔아 나누어 주겠다는 약속을 믿고 지금까지 기다린 것이며, 그렇지 않았다면 상속 등기를 단독으로 하는 것을 용인하지 않았을 것이고, 상대방이 이 부동산을 팔지 않겠다고 하였을 때 이행기가 도래한 것이기 때문에 소멸시효가 완성되지 않았음을 주장하여, 결국 의뢰인께 상대방이 약속한 약정금을 받아드렸습니다.

위에서 말씀드린 바와 같이, 상속회복청구의 소는 침해행위가 있은 날부터 늦어도 10년 이내에 소로써 청구를 해야 하는 것이므로, 지금으로써는 대부분의 경우 설령 다른 공동상속인이나 제3자가 상속재산을 모두 등기한 경우라 하더라도 상속분이 침해되었다는 등의 주장을 원인으로 하는 소를 제기할 수 없을 것입니다.

그러나 위에서 말씀드린 사례와 같이 상속인 중 1인 앞으로 등기를 모두 경료한 뒤 이를 매각하여 나눠 갖기로 하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 권리를 실현 할 방법이 있을 것이므로, 법무법인 (유한) 태승의 전문 상속팀과 상의하셔서 꼭 구제 방법을 찾으시기를 바랍니다.

끝.

상속문제상담

댓글 남기기

이메일은 공개되지 않습니다. 필수 입력창은 * 로 표시되어 있습니다