[ 부동산 상속등기 방법과 준비서류 ]

1. 부동산 상속등기 반드시 필요한가?

일반적으로 부동산을 상속 받으면, 소재지 관할 등기소에 가서 ‘상속을 원인으로한 소유권이전등기’를 신청합니다.
이를 통해, 사망하신 분으로부터 상속인에게 해당 부동산의 소유권이 이전되었음을 등기부등본에 표시하게 됩니다.

그렇다면 부동산 상속등기를 하지 않는다면, 상속인은 해당 부동산을 영영 취득할 수 없는 것일까요?

아닙니다.
상속등기를 하지 않았다고 해도 상속인은 상속 받은 부동산의 소유권을 취득할 수는 있습니다.
즉, 피상속인의 사망으로 개시된 상속으로 인해서, 상속인은 상속재산(부동산)의 소유권을 당연히 취득하게 되는 것입니다.

단, 상속 받은 부동산을 처분하기 위해서는 상속등기가 반드시 필요합니다. 부동산을 처분하기 위해서는 해당 부동산의 소유권자가 누구인지 등기부등본에 명확히 표시되어 있어야 하기 때문에, 상속등기가 선행되어야 하는 것입니다.

아울러, 공동상속인들간 상속재산분할협의 또는 상속재산분할심판을 통해 상속 부동산을 각 지분대로 분할했다면, 이를 다시 한번 명확하게 표시하기 위해 상속등기를 바로 신청하는 경우가 많습니다.

결국 상속 받은 부동산에 대한 상속등기는 상속 절차를 진행하면서 당연히 하는 경우가 일반적이고, 상속 부동산 취득세 신고 및 상속세 납부와 병행해서 진행하는 경우가 많습니다.

2. 상속등기 방법 및 절차

1) 상속등기 신청을 위한 서류준비

– 상속등기를 신청하기 위해서는 우선 상속을 증명하는 등의 서류를 준비해야 하는데, 상속재산(부동산)을 분할하게 된 원인에 따라 필요한 서류 목록이 조금 차이가 있습니다. 즉, 상속등기는 법정상속분에 따른 상속등기, 상속재산분할협의에 따른 상속등기, 상속재산분할심판에 따른 상속등기, 유언에 의한 상속등기로 구분할 수 있고, 신청 시에는 각각 추가해야 할 서류가 있습니다. 각 유형별 상속등기 준비서류는 뒤에서 자세히 안내해드리겠습니다.

2) 부동산 취득세 신고, 납부

– 상속등기를 하기 위해서는 우선 해당 부동산 취득세를 신고하여 납부해야 합니다. 부동산 취득세 납부기간은 피상속인이 사망한 날이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내이고, 이 납부기간이 지나면 가산세가 부과됩니다.

– 부동산 취득세는 부동산 소재지를 관할하는 구청, 시청 등의 세무과에 가서 부동산 취득세 신고서를 제출해야 합니다. 이때 상속인을 증명할 수 있는 가족관계증명서, 주민등록등본 등을 함께 제출해야 하며, 유형에 따라 상속재산분할협의서, 심판문, 유언장 등을 첨부해야 합니다.

– 부동산 취득세 신고 후 고지서를 발급 받았다면, 최종 산출 금액에 따라 납부한 후, 영수증(납부확인서)을 발급 받으면 됩니다.

3) 국민주택채권 매입, 할인

– 부동산 등기 등록을 하기 위해서는 국민주택채권 이라는 것을 매입해야 합니다(주택도시기금법 제8조 제1항 제2호)

– 부동산 등기 등록 시 의무적으로 매입해야 하는 국민주택채권은, 국가가 국민의 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 하기 위해 필요한 비용을 조달하는 방법입니다. 즉, 국민의 주거생활의 질을 향상시키기 위한 기금을 마련하기 위해, 부동산 등기 등록 신청 시 국민주택채권 매입을 의무화하고 있는 것입니다.

– 해당 부동산의 시가표준액을 기준으로 국민주택채권 매입액이 산정되며, 등기 권리자는 이를 매입하고 발행된 채권번호 등을 등기신청서에 기록해야 합니다.

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– 국민주택채권을 매입하면 일정의 이자수익을 얻을 수 있는데, 5년 뒤에 정산하여 채권매입액과 이자수익을 함께 받을 수 있습니다.

– 그런데, 상속인이 각종 세금을 납부하면서, 국민주택채권 매입액을 즉시 지급해야 하는 것은 현실적으로 부담이 될 수 있습니다. 부동산의 시가표준액에 따라 다르겠지만, 보통 몇백~몇천만원의 채권매입액이 발생하며, 이를 바로 납부하는 것은 꽤 큰 부담이 될 수 있겠지요.

– 따라서 일반적으로는, 상속등기 시 국민주택채권을 매입하여 필요한 사항을 기록한 후, 바로 은행 및 증권회사에 팔아버리는(할인) 경우가 많습니다. 이 경우, 약간의 수수료가 발생하지만, 막대한 채권매입 비용을 돌려 받을 수 있으므로, 많은 부담을 덜 수 있습니다.