상속부동산과 양도소득세

들어가며

상속재산 중 주택이 차지하는 비중은 상당합니다. 그런데, 주택을 상속받은 경우 상속세, 취득세 등의 비용을 내고도, 이후 그 주택을 양도할 경우 양도소득세가 과세될 가능성이 높으므로, 상속주택에 대한 양도소득세 부과 기준을 알아둘 필요가 있습니다.

이하, 소득세법상 상속주택의 범위가 어떻게 되는지, 상속주택 양도시 양도소득세 부과 기준은 무엇인지, 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 받을 수 있는지 등에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 소득세법상 상속주택의 범위에 대하여

(1) 소득세법 시행령 제155조 제2항에서 상속주택에 대하여 “상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다.”고 규정하고 있습니다.

따라서 원칙적으로 상속주택은 피상속인 사망 당시 남아 있는 주택 혹은 조합원입주권을 상속주택으로 보기 때문에, 피상속인 사망 당시 남아있지 않은 증여주택은 상속주택에 해당하지 않습니다.

 

(2) 또한, 유증 받은 주택의 경우,법정상속인이 유증 받은 주택은 상속주택이라 할 수 있으나, 법정상속인이 아닌 자가 유증 받는 주택은 상속주택에 해당하지 않습니다.

 

(3) 등기가 되어 있지 않은 무허가주택은 건축물관리대장 등에 의하여 피상속인의 소유 및 거주한 사실이 확인되는 경우에는 등기여부에 불구하고 상속주택이라 합니다.

 

(4) 아울러, 대습 상속받은 주택의 경우 대습상속인도 민법 제1000조부터 제1005조 규정에 따른 법정상속인에 해당하므로, 상속주택에 해당합니다.

2. 상속주택 관련 양도소득세 기준 시점

 

(1) 우선, 상속주택의 양도차익을 계산할 때 그 취득 시기는 상속개시시가 기준입니다(소득세법 제98조).

상속주택을 상속개시 6개월 아내에 매매한 사실이 있는 경우 그 거래가액이 상속재산가액이 되는 동시에 취득가액이자 양도가액이 되므로, 양도차액이 없게 되어, 양도소득세를 내지 않아도 되는 것입니다. 여기서 6개월이란 계약일을 기준으로 합니다.

 

(2) 또한, 양도소득세율은 계산을 위하여 보유기간은 해당 자산의 취득일로부터 양도일까지로 합니다(소득세법 제104조 제2항). 상속부동산의 경우 취득가액은 상속개시시 가액으로 하지만, 취득일은 피상속인의 취득일을 기준으로 합니다.

 

(3) 그러나, 장기보유 특별공제의 기준시점은 피상속인의 취득일이 아니라 상속개시일입니다. 따라서 피상속인이 오래도록 보유하고 있었더라도, 장기보유 특별공제를 받을 수 없습니다(소득세법 제95조 제2항).

3. 상속주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 적용에 대하여

(1) 1세대 무주택자가 상속받은 주택을 양도하는 경우 그 주택이 양도일을 기준으로 비과세 요건을 갖추고 있으면 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 됩니다.

 

(2) 또한, 1주택자가 주택을 상속받아 2주택자가 되면 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라 “상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것”으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 위 규정에 따라 반대로 상속주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 받을 수 없게 됩니다.

 

(3) 공동주택을 상속받은 소수지분권자가 상속 주택 외 다른 주택을 양도하여 그 주택이 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서는 공동상속주택은 소수지분권자의 주택으로 보지 않습니다.

다만, 상속주택에 대하여 가장 큰 지분을 갖는 상속인이 2명 이상이라면 그 2명 중 ① 당해 주택에 거주하는 자, ② 최연장자 순으로 당해 공동주택을 소유한 것으로 보고 있습니다.

4. 상속주택을 포함한 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 적용에 대하여

(1) 부동산 양도시 적용되는 중과세대 주택인 경우 중과세율은 2주택자의 경우 10%가 가산되고, 3주택자의 경우 20%가 가산됩니다. 따라서 주택을 상속받음에 따라 다주택자가 된 경우 중과세의 문제가 있을 수 있습니다.

 

(2) 그러나, 상속주택을 포함한 다주택자일 경우 조정대상지역 내 주택 양도 시 적용되는 중과 세율이 그대로 적용되지 않습니다.

 

(3) 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항에서 상속개시일로부터 5년이 결과하지 아니하는 주택은 중과대상에서 제외하고 있습니다. 따라서 주택을 상속받은 후 5년 이내 일반주택을 양도하는 경우 중과세를 피할 수 있습니다.

 

작성 : 법무법인(유) 태승 채애리 변호사
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